Wybór działki pod budowę domu

Kupno działki, pod budowę domu to decyzja długoterminowa. Dowiedz się, co powinieneś sprawdzić przed zakupem, bo jest to ogrom informacji. W części pierwszej poradnika wyjaśniamy podstawy prawne – czym jest miejscowy plan zagospodarowania terenu, a kiedy należy wystąpić o warunki zabudowy? Wyjaśnimy także, czy opłaca się brać pod uwagę działkę bez przyłączy, czyli nieuzbrojoną? A może lepsza będzie w pełni uzbrojona?

Ponadto architekt podpowie, jak kształt i rozmiar działki wpływa na projekt oraz czy położenie działki względem stron świata ma znaczenie?

Miasto czy wieś?

Pierwszym krokiem do zakupu działki pod budowę domu jest sprecyzowanie preferencji domowników, ich trybu życia oraz dalszych planów. Brzmi poważnie? Dom jest inwestycją na lata i określenie oczekiwań jest konieczne, aby najpiękniejszy sen nie stał się koszmarem. Jakie pytania warto sobie zadać?

• Jakie miejsce jest tym wymarzonym? Miasto, obrzeża miasta, małe miasteczko, wieś czy może „koniec świata”?
• Jakie plusy i minusy ma rozważana lokalizacja dla każdego członka rodziny?
• Jakie kompromisy są do zaakceptowania, a z czego nie jesteśmy w stanie zrezygnować?

Nasza rada

Najlepiej, żeby zaangażować wszystkich domowników. Dobrze, jeśli każdy z nich przemyślał i opisał swoje potrzeby. Następie warto porównać oczekiwania wszystkich w kwestii przyszłego miejsca do życia. Dla jednej osoby absolutna cisza i dom na odludziu będzie rajem, dla drugiego koszmarem. W Internecie można znaleźć coraz więcej nowo wybudowanych domów na sprzedaż. Często są zlokalizowane na niemal dzikim terenie. Budowa domu na takiej działce jest trudna i zwykle kosztowna, a także czasochłonna i pracochłonna. Decydują o tym dojazd, ilość pracy włożonej w uzbrojenie działki w media (prąd, wodę, ogrzewanie), ale też wywóz śmieci i nieczystości czy odśnieżanie. To wszystko, a do tego brak ludzi wokoło mogą spowodować rozczarowanie życiem na odludziu. Niemniej cisza, spokój oraz bliskość natury (lasu, stawu czy rzeki) na pewno będzie świetną odskocznią od codziennej gonitwy i swego rodzaju azylem. Względy zdrowotne oraz widokowe również nie są bez znaczenia. Warto dobrze przemyśleć wybór lokalizacji działki. Będzie ona mia miała wpływ na codzienne życie.

Posłużmy się przykładem

Aby zobrazować ilość czynników determinujących wybór działki, poprosiliśmy pewną parę, żeby opowiedziała o swoich planach i o tym, dlaczego chcą wybudować dom, a także co jest dla nich ważne.

On

Uwielbia ciszę i spokój. Dom ma być wolnostojący, bo mieszkając w bloku, chce uciec od hałasu. Ze względu na pracę w międzynarodowym zespole, większość jego pracy wymaga stabilnego połączenia z Internetem. Maksymalna odległość od najbliższego, dobrze zaopatrzonego sklepu musi ograniczać się do spaceru lub dojazdu rowerem, bo w kuchni zawsze czegoś brakuje. Marzy mu się w okolicy las, bo tam najlepiej odreagowuje codzienny stres.

Ona

Uwielbia próbować nowych rzeczy i ceni życie w mieście, gdzie codziennie może korzystać z różnorodnych zajęć. Często spotyka się ze znajomymi na obiad, czy w pubie. Uwielbia teatr i rozrywki, w których może przebierać w mieście. Relaksuje ją praca przy roślinach – obecne mieszkanie zaczyna miejscami przypominać dżunglę, a latem na balkonie królują zioła i warzywa, a wszystko mieści się na 2 m2. Posiadanie ogrodu i możliwość relaksu wśród natury to główny powód chęci budowy domu. Obrany kierunek pracy zawodowej sprawia, że lokalizacja pracy jest zmienna, więc dojazd do firmy nie jest czynnikiem determinującym. Zależy jej na dobrym dojeździe do węzła autostrady. „Na starość” nie wyobraża sobie braku możliwości dojazdu do przychodni czy szpitala ze względu na zasypane śniegiem drogi.

Razem

Dzieci na razie nie planują, ale tego nie wykluczają. Pamiętają czasy młodzieńcze, więc nie wyobrażają sobie mieszkania ponad 50 km od miasta, w którym są dobre szkoły. Najlepszą opcją byłaby działka na obrzeżach miasta i dobra podmiejska komunikacja. Dzieci mogłyby uczyć się w lokalnych szkołach, a w starszym wieku samodzielnie dojeżdżać do miasta na zajęcia dodatkowe czy spotkania ze znajomymi. Codzienne wożenie dzieci nawet kilka razy do szkoły, na zajęcia dodatkowe, na spotkania czy imprezy wydaje się w dłuższej perspektywie męczące i kłopotliwe. Również aspekt zakupów czy dojazd kurierów jest wart rozpatrzenia.

Wnioski naszej pary

Dom na końcu świata czy na wsi dla nich zupełnie się nie sprawdzi. Brak światłowodu, dostępu do rozrywek i zajęć oraz dalekie dojazdy będą ich męczyć i denerwować. Para ta prawdopodobnie trafiłaby do kategorii „wybudowaliśmy, ale to sielskie wiejskie życie nie jest dla nas”. Natomiast dom na obrzeżach miasta lub na krańcu podmiejskiego miasteczka będzie strzałem w dziesiątkę. Spokojna zielona okolica w niewielkiej odległości od lasu i łąki, umożliwiająca spacery jest kusząca, daje możliwość odpoczynku. Działki pod miastem zwykle są większe, można sobie pozwolić na ogród i relaksować się w nim poza gwarem miasta.

Czy na swojej działce mogę zbudować to, co chcę?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, należałoby zajrzeć do przepisów prawa. Na podstawie Ustawy z dnia 27 marca2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dowiadujemy się, że: „Art.6.1. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:

1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;

2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.”

W powyższych przepisach występują dwa bardzo ważne pojęcia dla osoby planującej budowę domu lub innego obiektu budowlanego, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni oraz warunki zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Zacznijmy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w skrócie MPZP. Jest to dokument uchwalany przez Radę Gminy, który określa przeznaczenie terenów nim objętych. Składa się z części opisowej i graficznej. Określa przeznaczenie terenu, warunki zagospodarowania oraz rodzaj zabudowy (np. może definiować maksymalną powierzchnię zabudowy działki, ilość kondygnacji czy nachylenie spadku dachu). Na podstawie zgodności z zapisami planu wydaje się decyzje administracyjne dotyczące pozwoleń na budowę. W kolejnym numerze poradnika scharakteryzujemy poszczególne typy działek – zabudowy z nimi związanej oraz ograniczenia, jakie ze sobą niosą.

Warunki zabudowy (WZ)

Działka niestety nie zawsze leży w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nawet w dużych miastach często znaczny obszar nie posiada MPZP. Wtedy należy wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Dokument ten określa parametry budynku, jaki może powstać na określonej działce. Nie trzeba być właścicielem działki, żeby wystąpić o WZ. Dlatego warto je uzyskać przed kupnem działki i sprawdzić, czy będzie możliwe otrzymanie pozwolenia na budowę.

Dokumenty potrzebne do złożenie wniosku o WZ

• Wniosek o WZ składa się w urzędzie gminy. Należy do niego dołączyć szereg informacji dotyczących planowanej budowy:Planowany sposób zagospodarowania działki wraz z charakterystyką zabudowy i zagospodarowania otoczenia obiektu budowlanego (nie jest to wymagane w każdej gminie)
• Granice działki
• Parametry techniczne inwestycji;
• Zapotrzebowanie na wodę, energię elektryczną i sposób odprowadzania ścieków.

Chcesz wiedzieć więcej?

Przeczytaj poradnik

Opracowanie redakcja [A.K.].

Materiał objęty prawem autorskim. Publikacja w części lub w całości wyłącznie za zgodą redakcji.