Warunki zabudowy- Co zawierają? Kto wydaje wnioski?

Informacje o warunkach zabudowy znajdziemy w miejscowych planach zagospodarowania terenu, które sporządzane są przez gminy.

Jeżeli dla interesującego nas obszaru gmina nie stworzyła takiego planu, to inwestor zainteresowany uzyskaniem pozwolenia na budowę ma obowiązek uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W dokumencie tym, zwanym potocznie WZ., określone są warunki, jakie musi spełniać inwestycja realizowana na danym obszarze.

Co zawierają warunki zabudowy

Warunki zabudowy określają wytyczne dotyczące przyszłego użytkowania działki, na przykład:

• rodzaj inwestycji – czy na interesującej nas działce można realizować zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, czy obiekt przemysłowy itp.,


warunki szczegółowe jak:

• posadowienie — czyli usytuowanie budynku na działce, określone między innymi linią zabudowy, czyli odległością budynku od granicy działki,
• wielkość powierzchni zabudowy – jest to wartość, która określa, jaki maksymalnie procent powierzchnia działki możemy zabudować np. przy wskaźniku 18% na działce o powierzchni 1000 m², można zbudować dom o powierzchni nie większej niż 180 m²,
• wysokość górnej krawędzi do okapu – to jest wysokość, na której dochodzi do połączenia dachu ze ścianą,
• szerokość elewacji frontowej – rozumiana jako nieprzekraczalna wartość szerokości domu od frontu,
• liczba kondygnacji – gdzie jako pierwsza kondygnacja liczony jest parter, czyli jeśli liczba kondygnacji wynosi 2, to oznacza, że można postawić tylko dom jednopiętrowy: posiadający parter i 1 piętro,
• geometria dachu – jest zwykle podawana w postaci przedziału określającego kąt nachylenia połaci dachowych np. od 15 do 45 stopni, a czasem jego kształt (jednospadowy, dwuspadowy, czterospadowy itp.),
• wysokość kalenicy – określa maksymalną wysokość budynku,
• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej — to procentowe określenie minimalnej wielkości powierzchni działki, która nie może zostać zabetonowana. Jeżeli minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej wynosi 60%, to na działce o powierzchni 1000 m² musi pozostać niezabudowany w żaden sposób obszar 600 m². To z kolei oznacza, że na pozostałych 400 m² muszą zmieścić się dom wraz z wybetonowanym, lub wyłożonym kostką, podjazdem,
• inne elementy związane z objęciem terenu szczegółowymi regulacjami dotyczącymi przepisów o ochronie środowiska, dziedzictwa kulturowego, gruntów rolnych i leśnych, a także przepisów przeciwpożarowych lub sanitarnych.


Jakie są niezbędne wymagania do wydania decyzji o warunkach zabudowy?

Artykuł 61 Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym z dnia 27 marca 2003 (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717) określa jakie warunki muszą być spełnione łącznie, aby możliwe było wydanie decyzji:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, także, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo został określony jako nierolny w starych, wygasłych planach zagospodarowania przestrzennego;
• decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi;
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
• czy strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.


Kto wydaje decyzje o warunkach zabudowy?

Decyzje o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może zgłosić każdy, a formularze dostępne są na stronach urzędów lub są do pobrania na miejscu, w odpowiednich wydziałach.

• Urzędy wydają obecnie decyzje z nieograniczonym terminem ważności, aczkolwiek są okoliczności, regulowane przez art. 65 Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym, które skutkują ich wygaśnięciem. Tymi okolicznościami są:uzyskanie przez innego wnioskodawcę pozwolenia na budowę
• uchwalenie dla tego terenu planu miejscowego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, chyba że została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę
• nastąpiło stwierdzenie wygaśnięcia decyzji w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.


Jak wypełnić wniosek o wydanie warunków zabudowy?

We wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy podać:

• dane inwestora
• dane organu, do którego kierowany jest wniosek
• dane ewidencyjne działki i jej adres (jeśli jest ustalony)
• opis stanu istniejącego terenu i jego otoczenia
• opis planowanego sposobu zagospodarowania działki, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych
• parametry techniczne inwestycji oraz jej wpływ na środowisko
• poziom zapotrzebowania na wodę i energię elektryczną, oraz sposób odprowadzania ścieków i unieszkodliwiania odpadów
• prośbę o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.


Do wniosku należy dołączyć:kopie mapy zasadniczej, która obejmuje dany teren i obszar, na który inwestycja może oddziaływać

• decyzję środowiskową, jeśli teren inwestycji znajduje się na obszarze wskazanym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 roku w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko
• dokument potwierdzający możliwość podłączenia do sieci uzbrojenia terenu (na przykład umowa podpisana między właściwą jednostką a inwestorem).


Koszty wydania decyzji o warunkach zabudowy

Jeżeli o decyzję stara się właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, a także jednostki budżetowe, jednostki samorządu terytorialnego lub organizacje pożytku publicznego, to wniosek jest rozpatrywany bezpłatnie. Dla pozostałych wnioskodawców, zwłaszcza osób niebędących właścicielem lub użytkownikiem opłata za wydanie decyzji o warunkach zabudowy to 598 zł.

Wydanie decyzji

Po weryfikacji przez urząd kompletności wniosku rozpoczyna się postępowanie administracyjne, które zwykle trwa około 2 miesięcy. W wyjątkowo skomplikowanych przypadkach, gdy wymagane są konsultacje z wieloma organami, procedura może się jednak przedłużyć do 4-6 miesięcy. Istnieje również możliwość wstrzymania wydania decyzji na maksymalnie 9 miesięcy, jeżeli gmina jest w trakcie ustalania (lub zmiany) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenie naszej inwestycji.

Odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy

Mamy prawo odwołać się zarówno od wydanej, niekorzystnej dla nas decyzji, jak i od decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Odwołanie składa się do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego w terminie do 14 dni od momentu otrzymania decyzji. Można to zrobić za pośrednictwem urzędu miasta czy gminy, który wydał decyzję.

Można również złożyć, w terminie 7 dni, zażalenie na postanowienie. Stosuje się je wtedy, gdy w ramach postępowania o ustalenie warunków zabudowy urząd uzgadnia decyzję z innym urzędem i urząd ten wydaje uzgodnienie w formie postanowienia, z którym się nie zgadzamy. Postępowanie dotyczące zażalenia prowadzi wtedy organ wyższego stopnia niż ten wskazany w postanowieniu.

Pogłębiaj swoją wiedzę, czytaj poradnik

Opracowanie redakcja: (A.K.)

Materiał objęty prawem autorskim. Publikacja w części lub w całości wyłącznie za zgodą redakcji portalu www.pasywny-budynek.pl