Umowa o roboty budowlane – co powinna zawierać
Zanim budowa zostanie rozpoczęta, zarówno inwestor, jak i wykonawca powinni zadbać o odpowiednią ochronę własnych interesów.
Prawidłowo sporządzona umowa w przyszłości pozwoli jej stronom rozstrzygnąć ewentualne niejasności i spory. Strony powinny wiedzieć, decydując się na określoną inwestycję, jak powinna wyglądać umowa o roboty budowlane i na co – przy jej zawieraniu – należy zwracać szczególną uwagę.
Zgodnie z art. 647 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU nr 16, poz. 93 ze zm.) wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Zatem umowa ta ma charakter odpłatny, natomiast jej przedmiotem jest wykonanie robót budowlanych lub oddanie gotowego obiektu.
W przypadku sporządzania tego rodzaju umów należy zawsze zwracać uwagę na sposób realizacji inwestycji, tj. czy będziemy mieli do czynienia np. z typem inwestycji realizowanej w systemie generalnego wykonawstwa, wykonawców częściowych, czy też np. generalnego realizatora inwestycji.
W przypadku generalnego wykonawstwa inwestor co do zasady powierza wykonania całej inwestycji jednemu wykonawcy. Wykonawca w takiej umowie zobowiązuje się do wykonania całości robót przewidzianych w projekcie danej inwestycji. Również w gestii wykonawcy pozostawać będzie w takim przypadku powierzenie wykonania określonych prac lub ich zakresu dalszym podwykonawcom. W takim jednak przypadku wykonawca odpowiada za ich działania jak za własne.
W przypadku realizacji inwestycji w systemie wykonawstwa częściowego inwestor będzie powierzał wykonanie inwestycji kilku wykonawcom na raz. W takim przypadku każdy z wykonawców ma za zadanie wykonać ściśle określoną, powierzoną mu część inwestycji. Przy tego rodzaju formie umów o roboty budowlane inwestor sam koordynuje pracę poszczególnych wykonawców.
Trzecim z możliwych systemów jest tzw. system generalnego realizatora inwestycji. W tym systemie obowiązki wykonawcy zostają poszerzone o zakres czynności, które spoczywają co do zasady na inwestorze. W takim wypadku wykonawca, oprócz realizacji samej inwestycji, będzie zobowiązany również do realizacji innych czynności, takich jak np. wyposażenie gotowych już obiektów czy też przygotowanie samej inwestycji. W tym systemie, co do zasady, wykonawca odpowiada wobec inwestora również za innych realizatorów.
Na co zwrócić szczególną uwagę?
- Dokumentacja
Jednym z obowiązków ciążących na inwestorze jest dostarczenie wykonawcy odpowiedniej dokumentacji (projektowej, technicznej), która określa m.in. wymagania stawiane inwestorowi, program, zakres prac oraz ich harmonogram. Stąd też strony powinny zadbać o to, by jednoznacznie określić w umowie termin jej przekazania, zakres oraz czy zostanie przekazana w całości, czy w części, oraz w jakiej formie.
Należy pamiętać, iż ww. art. 647 k.c. formułuje definicję umowy o roboty budowlane, natomiast art. 649 k.c. stanowi, iż w razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy, czyli wprowadza domniemane rozszerzenie (rozwinięcie) obowiązków wykonawcy. Przy uwzględnieniu charakteru i ogólnych cech umowy konkretny zakres praw i obowiązków stron jest określany przez treść danej umowy (wyrok SN z 17 maja 2000 r., sygn. akt I CKN 728/98).
- Miejsce realizacji inwestycji
Ważne jest, by jasno i wyraźnie określić formę przekazania terenu budowy, tak by wątpliwości nie budził fakt dokonania przekazania oraz jego czas.
Po protokolarnym przejęciu terenu budowy, aż do chwili oddania obiektu, za szkody wynikłe na tym terenie odpowiedzialność – na zasadach ogólnych – ponosi wykonawca.
- Nadzór budowlany
W umowie należy również wskazać, kto zapewnia prawidłowy nadzór budowlany i kto za niego odpowiada. Nadzór budowlany sprawuje inspektor nadzoru posiadający wymagane uprawnienia budowlane, przy czym należy pamiętać, iż łączenie tej funkcji z funkcją kierownika robót jest niedopuszczalne.
- Wynagrodzenie
Umowa o roboty budowlane, w przeciwieństwie do umowy o dzieło, nie reguluje kwestii wynagrodzenia ryczałtowego. To oznacza, że strony umowy o roboty budowlane powinny w niej szczegółowo to unormować. Dokumentem rozliczeniowym będzie z reguły faktura, przy czym strony mogą przewidzieć rozliczenie fakturami częściowymi lub też jedną fakturą całkowitą. W umowie można przewidzieć również określone formy zaliczki, zadatku oraz zatrzymywania części wynagrodzenia jako kaucji lub gwarancji.
- Data odbioru
W umowie należy wyraźnie wskazać czas odbioru, przy czym odbiorowi może podlegać zarówno cała inwestycja, jak i jej poszczególne części. Zgodnie z treścią art. 654 k.c., w braku odmiennego postanowienia umowy, inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.
Z odbioru należy sporządzać protokół, w którym ustala się między innymi wykaz i zakres ujawnionych wad oraz ewentualny termin ich usunięcia.
Odbiór robót jest elementem przełomowym w stosunkach między stronami umowy o roboty budowlane, gdyż z jednej strony potwierdza wykonanie zobowiązania i otwiera wykonawcy prawo do żądania wynagrodzenia bądź wskazuje na jego niewykonanie lub nienależyte wykonanie, w całości lub w części, i rodzi odpowiedzialność za wady ujawnione przy odbiorze, a z drugiej strony wyznacza początek biegu terminów rękojmi za wady.
W przypadku gdy zamawiający, z przyczyn leżących po jego stronie, uchybia obowiązkowi odbioru robót, dopuszcza się zwłoki. Takie zachowanie pozostaje bez wpływu na roszczenie wykonawcy, który uprawniony jest do żądania wynagrodzenia, a roszczenie jego staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę odbiór powinien nastąpić.
- Opóźnienie i wadliwość
Zgodnie z art. 656 k.c. do skutków opóźnienia przez wykonawcę rozpoczęcia robót lub wykończenia obiektu albo wykonywania przez niego robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.
Zatem w przypadku gdy strony nie uregulują kwestii opóźnienia w samej treści umowy, zastosowanie znajdą zasady określone dla umowy o dzieło, tj. między innymi odstąpienia od umowy w trybie art. 635 k.c. Artykuł 656 § 1 k.c. nie uprawnia jednak do wniosku, że odesłanie do umowy o dzieło obejmuje też kwestię przedawnienia roszczeń z umowy o roboty budowlane. Roszczenia te przedawniają się zatem w zależności od tego, czy związane są po stronie uprawnionego z działalnością gospodarczą, czy też nie, bowiem przedawniają się z upływem odpowiednio 3 i 10 lat (art. 118 k.c.).
- Kary umowne i zabezpieczenie
W umowie warto zadbać o wskazanie sytuacji, w których inwestor lub wykonawca będzie zobowiązany do zapłaty kary umownej za uchybienia. W przypadku wykonawcy dotyczyć to będzie przede wszystkim opóźnień i wadliwego wykonania, natomiast w stosunku do inwestora – np. odstąpienia od umowy czy też opóźnienia w zapłacie.
W umowie warto również zwrócić uwagę na określenie sądu miejscowo właściwego do rozstrzygania ewentualnych sporów dotyczących realizacji umowy oraz zawarcie klauzuli, iż zmian umowy można dokonywać – za obustronną zgodą stron – jedynie w formie pisemnej.
Autor: Rafał R. Kasprzycki
Autor jest aplikantem radcowskim
Źródło artykułu:
http://www.e-podatnik.pl/artykul/doradca_podatnika/4724/Umowa_o_roboty_budowlane_8211_co_powinna_zawierac.html
